607650, Нижегородская обл., г.Кстово, ул. Сутырина, д.1
Тел.: +7 83145 78-000, +7 902-303-7770. Подробно...


ЮК Партнёр

	О Компании
	Контакты
	Сотрудники
Дистанционные юр. услуги

	Составление исковых заявлений
	Обжалование решений суда
	Составление договоров, соглашений
	Анализ договоров, соглашений
	Консультации
	Заполнение регистрационных форм в ФНС
Недвижимость

	Регистрация возникновения, перехода права(собственность, аренда)
	Юридическое сопровождение сделки
Регистрация в ЕГРЮЛ, ЕГРИП

	Создание ООО
	Создание ЗАО
	Реорганизация, ликвидация
	Регистрация изменений в ЕГРЮЛ, ЕГРИП
Представительство в судах

	Преимущества представительства в суде
	Суды общей юрисдикции
	Арбитражные суды
	Мировые судьи
	Верховный суд
	Апелляционная жалоба
	Кассационная жалоба
Бухгалтерские услуги

	Бухгалтерский учет и отчетность
	Заполнение декларации ЗНДФЛ, ЕНВД
Вступление в СРО

	Основные понятия СРО
	Часто задаваемые вопросы по СРО
ЭКСПЕРТИЗЫ

	Проведение негосударственной экспертизы проектной документации и (или) инженерных изысканий
Земельные отношения

	Регистрация возникновения, перехода права(собственность, аренда)
	Перевод земель из одной категории в другую

//НОВОСТИ

23.04.2013

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.02.2013 N 11241/12 ПО ДЕЛУ N А40-92733/11-82-729

"ЕСЛИ ПОСЛЕДНЕЕ ПО ВРЕМЕНИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЗАКЛЮЧЕННОМУ ДОВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 21.07.1997 N 122-ФЗ "ОГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВНАНЕДВИЖИМОЕИМУЩЕСТВОИСДЕЛОКСНИМ", ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ВЕГРП, ТОЭТООЗНАЧАЕТ, ЧТОИСАМДОГОВОРСОВСЕМИ ПРЕДШЕСТВУЮЩИМИДОПОЛНИТЕЛЬНЫМИСОГЛАШЕНИЯМИ ТАКЖЕЗАРЕГИСТРИРОВАНВЕГРП"

Суть спора

Между Департаментом имущества г. Москвы (далее - департамент) и ООО "ИНЖТЕХКОМ" (далее - общество) был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад со сроком действия с 12 октября 1994 г. по 6 апреля 2009 г.
29 мая 2008 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение этого договора в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части безсогласования с арендодателеми без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. При принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца сдаты отправления такого уведомления.
Также 14 января 2010 г. сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлевается до 31 декабря 2014 г. Это соглашение было зарегистрировано в ЕГРП.
В ходе осмотра нежилого помещения департаментом установлено, что оно использовалось под гостиницу, в нем была произведена перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства помещений для проживания людей (гостиничныхномеров) в чердачном помещении третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.
Департамент 26 мая 2011 г. направил в адрес общества уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
В последствии департамент обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о его выселениии передаче нежилого помещения в освобожденном виде департаменту. Общество предъявило встречный иск о применении последствий недействительности дополнительного соглашения 2008 г. и о признании договора аренды действующим.
При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос: подлежало ли дополнительное соглашение 2008 г. государственной регистрации? И можно ли считать, что оно было зарегистрировано путем государственной регистрации дополнительного соглашения 2010 г.?

Проблема необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального законаот 21.07.1997 N 122-ФЗ "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В настоящее время значительная часть действующих договоров аренды недвижимого имущества заключена до введения вдействие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Данное обстоятельство никак не влияет на действительность такого договора, поскольку в силу п. 1 ст. 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Последняя может быть проведена по желанию их обладателей.
Однако ввиду длительного периода действия обозначенных договоров стороны нередко заключают дополнительные соглашения к ним уже в настоящее время, тоестьвпериод действия существующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебной практике применяется следующее общее правило: если до говор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (Постановления Президиума ВАС РФ от27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007, ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-7152/2011 по делу N А51-5564/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2011 по делу N А63-3836/2010).
Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (Постановления ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31, от 30.12.2009 N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2).
Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., нетребует государственной регистрации, даже если онозаключено, кпримеру, в 2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011).
Более подробно о судебной практике по вопросу онеобходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, см.: п. 5 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Особенность ситуации, рассмотренной в Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что сам договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован, но было зарегистрировано о дно из дополнительных соглашений к нему.

Выводы судов ниже стоящихи нстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил требование департамента и отказал в удовлетворении встречного иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Как было отмечено в рассматриваемом Постановлении, суды пришли к выводу: из положений п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13, ст. 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды. Спорный договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован. Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к нему также не требуется.
Однако ВАС РФ в Определении от 26.11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729 пришел квыводу онеобходимости пересмотра судебных актов нижестоящихи нстанций в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ установила наличие двухпротивоположных подходов в судебной практике к проблеме государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного впериод действия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, к договору, заключенному до вступления в силу (введения в действие) этого Закона.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, по скольку внем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящихи нстанций, отказав в удовлетворении требований общества.
При этом высшая судебная инстанция разрешила существовавшую в судебной практикене определенность, которая была отмечена в Определении ВАС РФ от 26.11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729, и указала на необходимость применения следующей правовой позиции: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Применительно к рассматриваемой ситуации, когда договор аренды заключен до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а дополнительные соглашения к нему заключены после введения его в действие, из этой правовой позиции вытекает следующее.
Если дополнительное соглашение 2010 г. было зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке, то и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этомслучае прошел государственную регистрацию, поскольку участники сделки представляют на государственную регистрацию пакетдок ументов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Очевидно, что среди этих документов в ЕГРП были представлены также договоры аренды, изначально непроходивший процедуру государственной регистрации.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствамСписок новостей